Niet bij een bank?
Het komt steeds vaker voor dat derden worden ingeschakeld om de aankoop van een eigen woning te financieren. Vanwege de torenhoge prijzen op de woningmarkt doen vooral jongeren als starter op de woningmarkt vaak een beroep op hun ouders of andere derden, zoals hun werkgever. De rente op een dergelijke lening is gewoon aftrekbaar, mits er voldaan wordt aan de normale voorwaarden plus een aantal extra voorwaarden. Deze laatste zijn met name bedoeld om de controle door de fiscus te vereenvoudigen. Onlangs kwam een zaak voor de Hoge Raad waarbij de vraag centraal stond of en tot wanneer er correctie mogelijk is als bij de aangifte met betrekking tot genoemde voorwaarden een fout is gemaakt (ECLI:NL:HR:2021:1719). Wat besliste de hoogste rechter?

Voorwaarden renteaftrek

Welke voorwaarden er gelden voor de aftrek van hypotheekrente, is om te beginnen afhankelijk van de vraag wanneer de hypotheek is afgesloten. Voor hypotheken vanaf 2013 gelden namelijk strengere voorwaarden. Om te beginnen moet de hypotheek zijn afgesloten voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning. U moet dit met schriftelijke stukken kunnen bewijzen. Heeft u de hypotheek na 2012 afgesloten, dan is de hypotheekrente alleen aftrekbaar als u de schuld minimaal lineair of annuïtair aflost in 30 jaar. Voor bijzondere situaties, zoals bij verhuizing, gelden er uitzonderingen.

Extra voorwaarden
Heeft u na 2012 niet bij een reguliere geldschieter, zoals een bank, een hypotheek afgesloten, dan dient u de volgende extra informatie bij de aangifte te verstrekken:

• de datum van aangaan van de schuld;
• het startbedrag van de schuld;
• de maandelijkse rentevoet;
• de contractueel vastgelegde looptijd in maanden;
• de contractueel vastgelegde wijze van aflossing;
• indien de leningverstrekker een natuurlijk persoon is: de naam, het adres en het burgerservicenummer of, bij buitenlandse geldverstrekkers, een soortgelijk burgerservicenummer;
• indien de leningverstrekker een rechtspersoon is: de naam, het adres en een uniek nummer als bedoeld in de Handelsregisterwet 2007 of, bij buitenlandse rechtspersonen, een soortgelijk nummer.

Foutje, bedankt!
In de hiervoor genoemde zaak voor de Hoge Raad had een belastingplichtige een eigen woning gekocht en deze deels bij de bank en deels via haar vader gefinancierd. In eerste instantie had ze alleen de betaalde rente aan de bank in aftrek gebracht. Nadat haar aangifte was afgehandeld, kwam ze er enkele jaren later op terug en bracht ze alsnog ook de aan haar vader betaalde rente in aftrek. De inspecteur weigerde echter, waarna de zaak voor de rechter werd gebracht.

Info niet tijdig verstrekt!

De Hoge Raad was het met het hof eens dat de hypotheekrente niet aftrekbaar was. De info die bij hypothecaire leningen bij een derde in de aangifte verstrekt moet worden, ontbrak hier namelijk. Pas bij de herziene aangifte enkele jaren later werd deze info alsnog verstrekt. Het ontbreken van de info betekende dat er niet was voldaan aan de fiscale eisen inzake de aftrek van de hypotheekrente. Deze rente was daarom niet aftrekbaar, aldus de Hoge Raad.

Ook niet ambtshalve herzien.
Ook hoefde de inspecteur de aangifte achteraf niet ambtshalve te herzien. De inspecteur is hier slechts in een aantal gevallen toe verplicht en de betreffende situatie voldeed hieraan niet.

Wat kunt u hiermee?

De uitspraak maakt duidelijk dat de voorwaarden inzake de aftrek van hypotheekrente nauw luisteren. Nu vanwege de stijgende prijzen op de woningmarkt er steeds meer gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot financiering via een derde, is het goed om dit in de gaten te houden.

Fiscaal voordeel
Financiering bij een derde kan overigens ook nog een fiscaal voordeel opleveren voor de geldverstrekker. Vaak kan er immers een hogere rente worden afgesproken dan de standaardrente bij de bank. Er is immers sprake van een groter risico, zeker als banken slechts een beperkt deel van de lening willen verstrekken en ook vaak het eerste hypotheekrecht opeisen.

Hogere rente aftrekbaar en belast?

De hogere rente dan bij de bank is wel gewoon aftrekbaar en niet extra belast bij de geldverstrekker. Deze betaalt namelijk alleen belasting in box 3 over de verstrekte som, onafhankelijk van de hoogte van de rente.

Rente terugschenken.
Bovendien kunnen ouders de rente jaarlijks geheel of grotendeels vrijgesteld terugschenken aan hun kind, zodat de woning ondanks de hogere rente voor hun kind toch betaalbaar blijft. Fiscaal is dit toegestaan, zolang u er maar voor zorgt dat er een direct verband tussen hypothecaire lening en schenking ontbreekt om discussies met de fiscus te voorkomen.

Neem bij een hypotheek bij een derde de inlichtingenplicht in acht en vermeld de vereiste gegevens in de aangifte. Corrigeren kan in beginsel slechts totdat uw aanslag definitief vaststaat.

Bron: tipsenadvies.nl